房屋贷款认定规则：已结清商业贷款算首套，未结清算二套；全款购房再贷款算首套；婚前贷款婚后共同贷款，已还清可灵活处理，未还清算二套；无房贷款记录婚后购房算首套；已卖掉房产但贷款记录存在，可再贷款算首套。二套房贷款条件：无公积金贷款或已还清；家庭人均住房面积满足要求；有良好还款能力和个人信用；支付规定的二套房首付款；遵守当地公积金管理中心的其他条件。
法律分析
首套房二套房认定：
一、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。若贷款未结清——算二套
二、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。
三、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清——算二套房以上
四、全款买过一套房，贷款买房——算首套。
五、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。
六、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再贷款买房——算首套。
七、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。
八、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，申请商业贷款再买房——算首套。
九、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。
十、贷款买过二套以上房，后来全部卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。
二套房贷款条件
1、借款人购买首套房没有使用公积金贷款或公积金贷款已经还清；
2、借款人家庭现有人均住房面积不得低于当地公积金管理中心规定的面积；
3、借款人需要具有良好的还款能力和个人信用，能够按时足额的偿还贷款；
4、借款人需要支付二套房的首付款不得低于当地相关部门的规定；
5、当地住房公积金管理中心对于二套房公积金贷款的其他条件。
结语
根据以上条件，对于首套房和二套房的认定，以及二套房贷款条件的要求，借款人需要满足相关规定，如贷款结清情况、房产数量、贷款类型等。银行或金融机构会根据借款人的还款能力、信用状况等因素来确定贷款利率和首付比例。在购房过程中，借款人需要遵守当地公积金管理中心的规定，并具备良好的还款能力和个人信用。请借款人在办理贷款前仔细了解相关和要求，以便顺利完成购房贷款手续。
法律依据
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第四节 房屋租赁 第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第四节 房屋租赁 第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市规定的租赁。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第七章 附则 第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。