金融在我国房地产中的作用

＿财政金融　金融在我国房地产中的作用　复旦大学经济学院　王嘉　摘要：我们发现金融的确有效贯彻了的意图，起到了较好的引导市场发展的目的。尤其　２００７年末开始，采取了二套房贷款为核心的一系列金融，较为成功了地产市场的发展进程，　自此奠定了金融作为地产核心手段的地位。尤其我们发现真实利率和货币供应量对房地产价格和　成交量具有较为显著的影响。在我国房地产市场中长期的发展过程中，金融还有必要进一步完善和发　展，在地产市场的中继续扮演重要角色。　关键词：房地产市场金融利率货币供应量　一、我国房地产市场与金融之问的关系　同时降低二手房交易成本以活跃市场鼓励购房：６、２００９年至今　我国房地产市场自１９９８年开始逐渐市场化，从执行层面看．　信贷和税收优惠退ｍ，并开始不合理需求。　．　除金融和部分税收决定权属于之外，土地供应、市场　图表１中国房地产的各个周期　管理、保障性住房等方面的很大程度上由地方决定，并且　《４供给　需书结ｉ。ｏ优惠政襄ｉ　执行更为繁琐，干扰因素更多。地方及其他利益团体出于不同　；　々管粤　７０＋　ｉ退出．艰制不｝　利益角度的考虑，在执行时可能大打折扣，从对　最终效果带来较大的影响。因此，金融就成为调　＿　？　７　－　Ｕ　控房地产市场最能有效贯彻和执行意图而不被干扰的政　３５％　３Ｉ　“　策选择。　２５％　１．１货币供应量和房价　２（１”　“通货膨胀是一种货币现象”，这是弗里德曼对通货膨胀所下　１５０　‰　ｌ（Ｊ％　的一个定义。更广义的，我们也有理由认为包括房价在内的资产价　５　ｎ　格也在很大程度上受到货币供应量的影响。　（）‰　・　…　！　！　…　通过费雩方程，我们可以从理论上做出合理假设：货币供应量　＾　…　Ｏ　｝　ｔ　＊　和房价存在正相关性，在其他因素不变的情况下，增加货币供应量　３、控制需求　主持昀房　＿　《提高首计ｒ匕倒、置　把税鞍揭千ｊ＝孥ｉ　有利于房价上涨，反之亦然。我通过比较１９９４年至今，Ｍ２增速和　易　毛舒刮车　优惠　房屋销售的关系，我们可以清楚的发现货币供应量和房屋销售增　２．２对金融的分析　速有明显的正相关性。　在上述定性总结之后．我们进一步通过定量工具对金融　１＿２利率和房价　对房地产市场的影响进行分析。主要角度包括货币供应量和　由于购房过程中使用贷款，因此利率成为影响购房成本的重　住宅成交量、真实利率和住宅价格．房地产与投机获利空间　要因素之一。在贷款基准利率以及不同的折扣幅度之下，我们测算　等。　，　出１００万３０年期贷款所对应的不同月供金额，我们发现：利率每　我们得到的主要结论是：　上升２７个基点，月供增加约２＿３％，而折扣减少也将明显提高购房　ｌ、较低的利率或实际利率．对于中长期房地产市场的繁荣和　成本．如果在５．９５％的基准利率的情况下，实际利率从７折上升为　房地产价格的增长有明显的作用．但在抑制市场过热和房价过高　１．１倍。月供将从４８６９．７７元上升至６３５０．３３元，增幅达到３０．４％。　方面，提高利率难以在短期内产生效果，作用并不显著。　利率和房价的关系也极为敏感。我们假设存款利率减去预期　２、降低货币供应量及提高最低首付比例对抑制房地产市场过　的通货膨胀为真实利率，我们可以发现，在２００５—２００９年底的这　热和价格过高有明显的影响，降低货币供应量可以迅速降低市场　一段时间之内，在真实利率（即购房者的真实成本构成因素之一）　的购买力，提高首付可以大幅提升投机者的初始资金投入，降低财　逐渐走低的时候，房价步入上升通道，在真实利率开始触底回升之　务杠杆和投资回报率，从而达到为市场降温的目的。　后，房价开始回落。　．　２．２．１货币供应量和房地产成交　因此，我们可以初步得出结论，我国房地产价格与真实利率存　我们选取Ｍ２为衡量货币供应量的指标．商品房销售额增速为　在一定的负相关性。　成交变化的指标。根据相关性统计得出１９９９年１月至２０１０年３　■　二、金融在房地产市场中所发挥的作用　月共１３５组数显示两者的相关系数为０．４５，存在明显的相关性。货　２．１　１９９８年以来．地产的各个周期中金融的变化　币供应量和房地产交额存在显著的联系。　根据对房地产市场的态度和主要手段，我们将１９９８　因此．在制定房地产行业的金融时候，可以通过适当　年至今的分为以下６个时期：１、１９９８—２００２，通过市　加大或减少货币投房．从而起到促进或者抑制房地产行业发展成　场化改革和信贷支持鼓励房地产市场的发展；２、２００３—２００４，在投　交额的目的。　资过热苗头出现后，通过整顿土地市场和提高利率抑制投资　２．２．２真实利率和房价　过热，控制供给；３、２００５，由于房价持续上涨，通过提高利率、　通过对真实利率和房价之间关系的研究我们发现．真实利率　按揭贷款首付比例、二手房转让营业税等手段提高购房成本和交　和房价之间存在明　的负相关性。当实际利率下降时．房价通常上　易成本，以抑制需求；４、２００６—２００７，同时从供需两方面出手　涨或者加速上涨；当实际利率处于上行趋势时．房价通常下行或者　控制地产泡沫；５、２００８—２００９，通过信贷手段降低购房成本．　增速不断放缓，但此时两者的相关性不如实际利率下降时明显。　４１１日　２０１　０￣　瓣。　辫壤鞔。．９　镰２２一　５　１￣　　。　瓤　ｌ　。黪　簿戮鞭　豫ｇ瓣　．　：　．静　由于自住的购房者不存在出售该房产的状况，因此营业税等　税收并无影响，因此仅仅利率和首付对购房者产生影响。　从购房者的角度，我们可以解释为：当实际利率下降时，购房　成本较低，消费者或者投资者存在较强的购房欲望．因此容易推动　房价　Ｌ涨或者加速上涨；当实际利率上升时，购房成本增长，但对　刚件需求或者长期投资的购房者影响不大，因此未能明屁表现在　价的下滑或者涨速下滑上　由此可以给执政当局的启示是：　ｌ、如果希望刺激房地产市场或者房地产价格的繁荣，可以保　可以看到的是，由于最低首付成数上升，购房者支付的首付由２０　万上升至５Ｏ万；虽然利率折扣上升，导致相同贷款数额需要支付　的月供上升约３０％，但因为购房者在支付了更多的首付之后，贷　款总额由８０万下降至５０万．因此月供金额由３８９６元下降至　３１７５元，减少约ｌ８．５％；由于贷款总额减少，但利率上升，须支付　的利息总额从６０．２５万小幅上升至６４＿３ｌ万．带动总购房成本小幅　增长。　持适当的低利率或者允许一定程度的通胀，从而使得实际利率为　负或者不断下降，进而刺激购房行为　２、但如果执政当局试图让房地产价格或者房地产市场降温　因此，我们可以得出结论，首付和利率对自住型购房者的　影响如下：　时，利率手段的效果并不明显，因此不能仅仅或者过渡依靠利率手　段。　ｌ首付成数大幅上升．可能将财富积累较少的购房者排除在　市场之外，但对于有一定财富积累的购房者而言首付成数上升则　我们此处对真实利率的定义为１年期定期存款利率减去未来　一年的通货膨胀比例，即当其的１年期定期存款利率减去１年后　对应的ＣＰＩ值。我们假设ＣＰＩ是能够被理性预测的。　我们按此将１９９８年３月至２００９年３月的１４５组月度数据进　相关性检验，发现这两者之间存在着明显的负相关性，其相关系　数为一０－２９。并且真实利率略为领先于住宅价格变化，这种状况在　２《）ｏ５年以来的多次价格趋势变化中尤为明显。　２．２＿３从购房者成本角度分析金融的效果　为了比较通过金融改变购房最低首付成数、折扣利　率和税收时，购房者投入资金、月供、以及投资回报的不同状　况．我们建立的模型：　基本假设如下表：　表格１不同首付、利率和税收下购房者成本测算模型的基本　假设　基本假发　数据　房匠呐八价格（　Ｊ　１（ｍ　价年涨幅　ｌ（｝。¨　年朔贷款基准利率　５　ｇ５％　贷款年限　｛（】　营、ｉｆ，税京　５　５０　率　ｌ　ｂ　所得税率　ｌ　我们假设目前存在１套市价１００万的住房，未来房价年涨幅　为１０％，目前５年期贷款基准利率为５．９５％，法定的营业税率、增　值税率和所得税率分别为５．５％，１％和１％　假设购房者在第０年投入．第二年底将该房产出售，根据不同　的金融和税收，购房者可能面『临以下四种情况：　表格２不同首付、利率和税收下购房者成本测算模型四种假　设场景　【ｒｑ种假设方案　Ｃａ　ｅ１　２成首付，７折利率，无营业税　Ｃａｓｅ２　２成　付，７折利半，仃营、ｊ　税　Ｃａｓｅ３　５成甬　寸，１．Ｉ倍利率，＿无营业税　Ｃａｓｅｌｊ　５成首付，１．１倍利　豁，有营业税　该模型的核心思想是：处于抑制或者鼓励购房，容忍或者　打击投机的考虑，通常通过首付、利率和税收（主要是营业税）来调　节市场，因此我们假设了４种不同的首付、利率和税收方案，以测　算购房者的首付、月供、总购房成本、投资回报等数据，进而分析不　同的对市场的影响。　表格３对自住型购房者的影响　种　设　）１　贷款　莉ｌ，Ｊ　川供，ｕ　．』　』生利　前０　蚴质总成水　万集　０１　ｅ１　２（）　Ｒ０　ｌ｛Ｈ９６　６（　２５　】６０　２５　Ｃ　ｓ０２　）　８“　Ｊ　ｌ＿８９６　｛５０．２５　１６【】２５　Ｃ“　．｛　［】　５（１　１　ｊ　｛１４、｛【　１６４　３１　｛Ｓｔ￣ｅ１　５（Ｊ　５（）　：｛，１　７５　６｛Ⅵ　】６ｌ　０１　口ｊｌ　贷款相应减少，并非一定是坏事。利率的上升会增加月供．但由于　首付增加，贷款相应减少，实际月供反而减少，总的利息支出增幅　也不大。因此调整首付比例并相应调整利率，可能影响财富积　累较低的收入阶层，对富裕阶层影响不大。　表格４对投资者的影响　心利叫　出辑价　２年月供　２年求尚　交纳税金　利润　年投资　改力案　付　播　：１‘　未偿还的　万　，Ｊ兀　本金　／Ｊ　万儿　撤率　Ｃａｓｅ１　２０　１２１　０　９．．　７７　０８　：　（）３　¨．５５　２６％　Ｃａｓｅ２　２０　ｌ２１．（）　９．：｛５　７７．【１８　９．（）８　５　５（】　ｌ　Ｃ　ｉｓｅ：　５０　１２ｌ（）　７　６２　ｌＨ．１　７　：｛（１３　ｌ２．１８　１２％　ＣａｓｅＩｌ　５０　１２１．０　７．６２　４８．１７　ｇ（）８　６　ｉ：｛　６％　对于投资者而言，其关注的是资金的投资回报率，因此首付、　利率和税收都会造成影响。首先，根据我们的测算可以看出，严格　执行营业税对于短期的投资有明显的抑制作用。在金融方面，　提升首付比例通过增加投资者的初始投入金额，从而大幅降低投　资者的投资回报率：而对于投资者而言，持有房产并承担利息的时　间较短，冈此利率的提升对投机者影响不大，在我们的模型中，两　种不同的利率场景下投资者在２年内支付的月供金额仅相差１．７３　万元，相当于房价的１．７３％。　因此我们可以得出结论：　１、营业税等交易环节税率的提升可以立即提升投资者的交　易成本．从而抑制投资　２、首付比例的大幅提升将显著增加投资者的初始资金投入，　并相应大幅降低投资回报率。因此在市场过热时，应该严格执　行较高的首付比例或者通过严格控制货币供应量和贷款投放．以　降低投机者的杠杆比例．从而达到抑制投机的目的。　３、由于投机者持有房产的时间不长，利率对其影响不大。　参考文献：　［１】陈玉京，中美住房金融理论与：房地产资本运动的视　危［Ｍ】，北京，人民出版社，２００９年０２月：３２　［２］刘造林等，我国货币对房地产投资影响的实证分析　『Ｊ１，北方经济，２００８年第６期，６９—７０　『３１谢百三、陈小明，我国房地产市场宏观的效果及其未　来的取向Ⅲ，当代财经，２００６年第１０期，８７—９Ｏ　［４】孔行、刘治国、李国平、于渤，我国房地产市场的价格波动　与宏观效应分析『Ｊ１，西安交通大学学报，２００９年９月，２８—３５　『５】刘欣然、欧阳梅，论现阶段房地产市场宏观目标的次　序【Ｊ］，郑州航空工业管理学院学报，２００９年１０月，１９８—２００　（责任编辑：刘旭华）