目 录
第 一 章：物权概述 第 二 章：物权的特征 第 三 章：物权的效力 第 四 章:物权法的原则 第 五 章:物权变动理论 第 六 章：所有权概说 第 七 章：不动产所有权 第 八 章：动产所有权 第 九 章：共有
第 十 章：用益物权 第 十一 章：担保物权 第 十二 章：占有
第一章 物权概述
一、 物权的概念
物权是指对物的权利,即法律将某物归属于某特定主体,由其直接支配，享受其利益，并排除他人对此支配领域侵害或干预的权利。 二、 物权的性质 （一） 归属性
物权的归属性是指特定物归属于特定的权利主体，物权归根结底是反映人与人之间对财产的归属和利用关系的权利
（二） 支配性
1、物权是权利人直接支配特定物的权利;
2、物权是权利人直接支配特定物而享受其利益的权利。
（三） 排他性
1、物权是权利人直接支配标的物而享受其利益的绝对性权利(绝对性、对世性）； 2、物权是权利人排他性地享受特定物的利益的权利（独占性、排他性）; 3、物权是具有物上请求性、追及性及公示性的权利。
三、 物权的体系 (一)《物权法》（2007年)
1、所有权：国家所有权、集体所有权、私人所有权。
2、用益物权:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。 3、担保物权：抵押权、质权、留置权。 4、占有
第二章 物权的特征
一、 物权与债权相区别的特征
1. 物权－－支配权:权利人直接支配特定物而享有其利益的权利。物权人无须借助
他人的意思即可行使权利、实现自己的利益。
债权－－请求权：权利人请求相对人为或不为一定行为的权利。权利人利益须
1
2.
3.
4.
5.
6.
借助义务人行为－－履行间接实现。如买受人与出卖人相互借助取得标的物或价款的权利。
物权－－绝对权：物权义务主体为不特定的一切人。（对世权） 权利人 实现其目的时就可排斥任何第三人。因此,物权生效须：（1）以 登记或交付公示让第三人知晓为要件；（2）标的物特定化；(3）行为人有处分权。 债权－－相对权：权利人只能向特定的相对人请求为一定行为（作为或不作为)。(对)“特定债权人得向特定债务人请求给付的法律关系.”对第三人不产生排他性效力.
物权－－排他性:同一标的物上不能成立并存的、具有不相容性的数个物权。如两个所有权或两个以占有为内容的定限物权。
债权－－相容性:对同一标的物可成立两个以上内容相同的数个债权。如“一物二卖”:甲卖某屋给乙、丙、丁，买卖合同均有效，各债权平等。 物权－－优劣性:物权设立的先后决定其效力的优劣，即“时间在先，权利在先”. 债权－－平等性：数个债权人对同一债务人的普通债权,效力一律平等.如甲公司向乙、丙、丁银行借款，到期清偿不分先后，破产债权依比例分配. 物权－－法定性：物权法定原则.
债权－－任意性：契约自由原则。当事人在法律不禁止的情况下,可自由协商、任意创设债权。
物权－－永久性：只要标的物存在，权利就存在，法律上没有期限.他物权的标的是权利而非物：如建设用地使用权的标的权利是70年，商品房的权利为70年。
债权－－期限性：债权都是有期限性的,不许永久的债权:（1）当事人约定期限；（2）法律规定期限；(3）时效期限。
第三章 物权的效力
一、 物权的优先效力 （一） 先成立物权优先于后成立物权的效力。
1、数个相同内容的物权在同一标的物上并存时，先成立的排斥后成立的.
2、同一标的物上有两个或两个以上不同内容或不同性质的物权存在时，成立在先的物权优先于成立在后的物权。即“时间在先，权利在先\"：
（1）先享受其权利。如先登记设立的抵押权优先于后登记设立的抵押权。
（2)先成立的物权压制后成立的物权。如先设立的抵押权在实现时可排斥、除去后设立的建设用地使用权。
（3）例外：后成立的定限物权优先于所有权. （二）物权优先于债权的效力。
1、同一标的物上既有物权也有债权时,无论物权成立于债权之前或之后，物权均有优先于债权的效力。
(1）在一物二卖场合：后买已交付或登记的所有权优先于债权。
（2）物权优先于一般的债权:若债务人财产上存在定限物权，在受清偿或补偿时,定限物权有优先于一般债权的效力。
2、物权优先于债权存在例外的情形：买卖不破租赁.即承租人的租赁权优先于受让人的租赁物所有权. 二、物权的排他效力 (一）含义
2
同一标的物上不许同时设立两个以上内容互不相容的物权，但不同内容物权可同时并存。 (二）内容
1、同一标的物上不得同时并立两个所有权。
2、同一标的物上不得同时并立两个以上以占有为内容的定限物权：如土地承包经营权、宅基地使用权等。
3、同一标的物上可同时并存两个以上不以占有为内容的定限物权，效力依设定顺序的先后：如抵押权、地役权等。
4、物权排他效力有强弱之分：所有权－－占有定限物权－－非占有定限物权. 三、物权的追及效力 （一)含义
物权的追及效力,又称物权的“追及性”或“追击权”效力，指物权成立后，其标的物不论辗转至何人之手，物权的权利人均可追及标的物之所在，而直接支配其物。 （二)案例
1、甲以厂房及设备抵押给乙后,复将厂房及设备分别让与丙与丁。［乙的债权到期未获清偿时，便可追及抵押物（厂房及设备）并申请拍卖之，以实现自己的债权。］
借电脑 卖电脑 (丙善意，甲追及中断） 2、甲－－－－乙－－－－－丙
偷电脑 卖或赠与 （丙善意或恶意，甲追及到丙） 四、物权请求权 （一）含义
物权请求权，又称物上请求权或基于物权而生的请求权，是指物权的状态受到妨害或将有被妨害之虞时，物权人为回复其物权的状态,可以请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利：
1、物权返还请求权。无权占有物权人标的物而妨害物权时：如甲偷乙车售与丙。 2、妨害除去请求权.物权已受到现实损害时:如甲在乙土地上堆放砂石、种植果树. 3、妨害预防请求权。物权将有受到妨害的危险时：如甲在乙屋隔壁堆放炸药。 （二）区别
1、物权请求权-—行为人不论是否具有：行为违法性、主观故意、行为能力、实际损害发生，物权人均可请求返还原物、回复原状或排除妨害，且不受时效期限。如偷车、占屋。
损害赔偿请求权——行为人须具有：行为违法性、主观故意、行为能力、实际损害发生，受害人方可请求填补损害、回复原状或排除妨害，且受时效期限的。如毁车、烧屋
2、物权请求权——所有人仍享有物权，请求返还物权.如甲、乙之间房屋买卖合同无效或被撤销，房屋已交付但未办理登记手续.
不当得利返还请求权—-所有人失去物权，请求返还不当得利。如甲、乙之间房屋买卖合同无效或被撤销，房屋已办理登记手续。
第四章 物权法的原则
一、 物权绝对性原则 （一） 物权绝对性
《物权法》（2·3)：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接
3
支配和排他的权利.包括所有权、用益物权和担保物权.”
（二） 物权社会化
1、 禁止权利滥用理论
《物权法》(7）：“物权的取得和行使,应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。” 2、 物权社会化理论－－征收原则
《物权法》（42)：“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益.征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”
二、物权法定原则 (一)规定
《物权法》第五条：“物权的种类和内容，由法律规定。” （二)内容
1、类型强制：当事人不得设定法律不认可的新类型物权，如典权。
2、类型固定:不得设立与物权法内容相悖的物权，如移转占有的抵押权或不移转占有的质权。
三、特定客体原则 （一）规定
《物权法》（2）：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。\"
1、物权标的:特定物、有体物，排除无形财产。 2、有限例外:权利作为物权客体，如权利质权. 3、物权标的为特定物;债权标的为种类物. 4、《物权法》第179、214、236条:抵押权、质权、留置权的客体为“财产”. 5、特殊动产：船舶、航空器、机动车；货币、有价证券、外汇等。 （二)原则
一物一权主义:以特定物为客体，一物不得设立两个内容相同或相似的物权;亦不得将一物拆开设权：如将一栋房屋的梁柱归甲所有、屋顶归乙所有、墙壁归丙所有。
1、物
（1）单一物：如土地； （2）合成物：如房屋;
(3)集合物:由数个物集合而成，其本身不能作为物权之标的物,所有权仅得存在于各物之上。如图书馆。
2、主物与从物
(1）主物：从物所辅助的物,不以他物的存在为前提。
（2)从物：辅助主物之物,以主物的存在为前提,主物转让的,从物随之转让：①于主物而存在的物；②非主物的成份(如房屋的梁柱、门窗）；③同属于一人；④若分离，各自不会破坏、本质变更：如马与马鞍，表与表带
3、原物与孳息
（1）原物:依照法律规定或依其自然属性产生新物的物。如产生幼畜的母畜；带来利息的存款等。
4
（2)孳息：因物或权益而生的收益。包括天然孳息：依照物的自然性质而产生的收益，又称直接孳息；法定孳息:依照法律规定而产生的收益，又称间接孳息。孳息有以下特点：①依照物的本性或法律规定肯定会产生；②是一种财产权利；③必须与原物脱离,否则，只能是原物本身。 【司考2005年卷三第52题（（二)/P90 ）:下列各选项中，哪些属于民法上的孳息?】
A、出租柜台所得的租金； B、果树上已成熟的果实； C、动物腹中的胎儿； D、彩票中奖所得奖金。 四、物权平等保护原则 （一）规定
1、《物权法》（3·3）：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体平等法律地位和发展权利。”
2、《物权法》（4）：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。\" （二）理念
改变过去国家所有权优先保护、集体所有权一般保护、私人所有权严格的立法理念.
第五章 物权变动理论
一、 概说
（一）物权的取得
1、原始取得：指非基于他人既存权利而取得物权,一般是基于事实行为而取得物权,如先占、添附；或是基于法律规定而取得物权，如善意取得、取得孳息等。
2、继受取得：指基于他人既存的权利而取得物权，一般是基于法律行为而取得物权。
（1）移转的继受取得：指原物权人的物权通过一定的法律事实而移转给他人，由他人取得该物权,如买卖、继承。
(2）创设的继受取得：指在他人所有的标的物（或权利)上设定用益物权(如建设用地使用权）或担保物权（如抵押权、权利质权）。创设的继受取得仅可适用于他物权，所有权不能通过创设取得。 （二)物权的变更
1、主体变更：指物权取得与丧失的问题。
2、客体变更：指标的物在量上有所增减，如所有权的客体因附合而增加、抵押权的客体因部分毁损而减少。
3、内容变更:指物权在主体不变的情况下内容有所改变,如改变土地承包经营权设定期限、增减建设用地使用权出让金、登记动产抵押权而生对抗善意第三人效力。 （三)物权的消灭
1、物权的绝对丧失：指物权本身终局地归于消灭,如房屋焚毁等。
2、物权的相对丧失：指物权离去其原主体，而与另一主体相结合，包括： (1)所有权移转;
（2)混同，如所有权与他物权归于一人；
（3）放弃，但物权的放弃损害他人利益的不得放弃，如在建设用地使用权上设定抵押权的，不得放弃建设用地使用权.
5
二、物权变动的种类
（一）依法律行为的物权变动（6、9、23条）
1、物权合同＋不动产登记(略） 2、物权合同＋动产交付(略）
（二）非依法律行为的物权变动（28-31条)
1、类型
（1）公法行为
①或仲裁委员会的法律文书：生效时发生效力； ②的征收决定：生效时发生效力。 （2)事实行为
①继承或受遗赠：开始时发生效力；
②合法建造、拆除房屋：事实行为成就时发生效力。 2、特征
（1）不经物权公示(不动产登记、动产交付）而直接发生物权效力：即公法行为生效时或事实行为成就时发生效力。
（2）上述物权变动中权利取得人的处分权：包括不动产与动产. 《物权法》（31）:“依照本法第二十至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力. 三、物权行为理论 （一）债权行为
1、含义
债权行为是指以在特定相对人之间发生债权债务为其内容的法律行为，是一种负担行为。是由《合同法》调整的债权合同，即债权合意。
2、要件
债权行为的成立要件和生效要件须符合由《合同法》规定的合同的成立要件与生效要件.
(二)物权行为
1、含义
物权行为是指以直接使某种权利发生、变更、消灭为内容的法律行为,是一种处分行为。是由《物权法》调整的物权合同，即物权移转合意（让与合意)。物权行为的生效须:（1）标的物存在；（2）标的物特定化；（3）行为人有处分权；(4)以登记或交付公示让第三人知晓。
2、要件
(1)成立要件：①当事人有相应的民事行为能力；②意思表示符合合同生效的一般要件；③须标的物存在且特定化;④须就该物或权利有完全处分权。
(2）须有相应的公示方法：即不动产登记与动产交付。 （三）案例分析
甲建别墅一栋，甲死亡，由乙继承，办理该继承登记后，出售与丙,并依登记移转其所有权，丙以该屋设定抵押权于丁.
甲：事实行为：原始取得房屋所有权。
乙：继承－－事实行为：继受、移转取得房屋所有权;登记：取得处分权。
丙：买卖合同：债权行为，原始取得债权;物权行为：物权合同＋登记，继受、移转取得物权。
丁：抵押合同：债权行为，原始取得债权;物权行为：抵押设定＋登记，继受、创
6
设取得物权。 四、 物权变动的立法模式 （一） 我国立法模式
《物权法》采意思主义即合一原则:买卖合同有效成立后，于登记（不动产）或交付(动产)时所有权始行移转，但不承认有一个于债权合同之外的物权合同即物权行为的存在。 五、 物权变动的一般规则 （一）物权行为性原则
1、含义
物权行为性：指物权的变动不是债权行为的当然结果，还须有一个于买卖、赠与、互易等债权行为以外，以物权变动为内容的物权行为。
2、内容
（1）债权行为与物权行为均有效成立：
售车（债权行为）:有效
甲－－－－－－－－－－－－－－－－乙 让与合意交付（物权行为）：有效
（取得货币所有权） (取得车所有权) （2）债权行为与物权行为均未有效成立：
售车（债权行为)：无效
甲－－－－－－－－－－－－－－－－乙 让与合意交付(物权行为):无效
（物上请求权：请求返还原物） （请求返还价金） （3)债权行为有效成立,物权行为未有效成立: 售车（债权行为）：有效
甲－－－－－－－－－－－－－－－－乙 让与合意交付（物权行为）：无效 (未取得所有权,请求继续履行)
（4)债权行为不成立、无效或被撤销，但物权行为有效: 售车（债权行为）：无效
甲－－－－－－－－－－－－－－－－乙 让与合意交付（物权行为）：有效
(不当得利返还请求权） （债权请求权） （二）物权行为无因性原则
1、物权行为有因性：债权行为不成立、无效或被撤销，物权行为受其影响而无效。 售车（债权行为）：无效 售与 甲－－－－－－－－－－－－－－－乙－－－－－丙 让与合意交付（物权行为）：无效 （物上请求权：返还原物) （未取得所有权）（善意取得) （如乙破产，甲行使取回权）
2、物权行为无因性：债权行为不成立、无效或被撤销，物权行为效力不受其影响,仍发生物权变动的效果。
售车（债权行为)：无效 售与 甲－－－－－－－－－－－－－－－乙－－－－－丙 让与合意交付(物权行为）：有效
7
（不当得利返还请求权） (取得所有权）（取得所有权） （如乙破产，甲参与破产财产分配) （三)物权行为公示性原则
1、直接引起物权变动的物权行为（物权合同）须以一定的公示方法（不动产登记、动产交付）使第三人知晓才生效，才发生物权变动的法律后果。
2、引起物权变动的债权行为（原因行为)与物权行为（结果行为）中，只有物权行为须公示使第三人知晓,债权行为是相对人间的合意，无须公示，使第三人知晓。 六、不动产登记制度 （一）我国立法模式 （1）登记生效主义
①《物权法》（9)：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记,不发生效力，但法律另有规定的除外。”
②《物权法》（139）：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记.建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”
（2）登记对抗主义
①《物权法》（24）:“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”
②《物权法》(158）:“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。” （二)登记公信力原则
1、含义
登记公信原则是指即使登记与实质的权利不符，对善意第三人亦有绝对的效力。但在未有第三人取得权利前，真正权利人可以登记原因无效或可撤销为涂销登记的请求。
2、内容登记不符的原因：
（1）登记机关错误或疏忽：如错将A地登记为B地； (2）非真正继承人的继承登记； （3)物权行为无效或被撤销；
（4）依法律规定取得不动产物权，但未办理登记。 3、登记
（1)不动产登记簿 ①《物权法》（14）：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
②《物权法》（16）：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。\"
③《物权法》(17）：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明.不动产权属证载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准.”
（2)更正登记 《物权法》（19·1）: “权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正.\"
(3）异议登记 《物权法》（19·2）：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以
8
申请异议登记.登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。” （三）预告登记制度
1、规定
《物权法》(20）：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记.预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的，不发生物权效力.
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 七、动产交付制度 （一）变动原则
1、动产物权的变动以交付作为生效要件。
2、交付生效是指依法律行为的动产物权变动；不包括非依法律行为的动产物权变动，如因继承、遗赠取得物权的,自继承或受遗赠开始时生效。
3、《物权法》（23）：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。” （二）变动例外 1、船舶、航空器和机动车等特殊动产物权的变动采登记对抗主义。 2、 《物权法》（24)：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。” （三）构成要件
1、在物权法中，交付必须符合法律行为的构成要件。 2、无民事行为能力人的合意交付无效;受胁迫、欺诈的合意交付无效或可撤销。（四）交付类型
1、现实交付
现实交付必须包括动产物权的移转合意（物权行为的构成要件)与交付公示行为（物权行为的生效要件）。
（1）占有辅助交付.如甲售车与乙，甲之司机交付车于乙之司机. (2）占有媒介交付.如甲寄马于乙，出售于丙，甲交马于驯马场丁。（甲、丙间接占有；乙、丁直接占有,交付媒介关系）
（3)经被指令人而为交付。如甲售车于乙，乙售车于丙并指令由甲直接向丙交付。（甲与乙、乙与丙均同时作成买卖与让与合意；甲向丙交付公示）
2、占有交付
(1）先行占有－－简易交付
①动产物权设立或转让前,受让人已经依法占有该动产。
②物权自法律行为生效时发生效力.法律行为：动产物权设立或转让行为,包括买卖合意（债权行为)与移转所有权的合意（物权行为）。
③《物权法》（25）：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”
（2)替代交付－－指示交付
①动产物权设立或转让前,第三人依法占有该动产。
②负有交付义务的人只能通过转让请求第三人返还原物的权利(转让针对第三人的物权请求权:所有权移转合意）代替交付.如动产所有人与第三人是租赁关系，根据“买卖不破租赁原则”，所有人实际交付不可能，只能对承租人行使原物返还请求权。承租
9
人直接占有，所有人为间接占有，间接占有人只能向受让人移转间接占有以代替交付。
③《物权法》（26）：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付.”
（3）占有改定－－占有性质改定
①占有改定系实际占有不移转、所有权发生转移、占有性质改变：约定出让人继续占有－－直接占有、他主占有、下层占有；受让人－－间接占有、自主占有、上层占有。物权变动自该约定生效时发生效力.该约定：出让人与受让人订立的使受让人取得间接占有的合同（包括先移转所有权的合意与后借用、租赁、寄托合同），而非动产买卖的约定.如甲出售钢琴于乙，与乙为让与合意，并订立借用或租赁合同，使乙取得间接占有以代替现实交付,而完成钢琴所有权移转.
②《物权法》(27)：“动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力.\"
第六章 所有权概说
一、 概念 （一）概念
1、所有权指所有权人对自己的不动产或动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2、所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。 （二）规定
1、《物权法》（39）：“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。\"
2、《物权法》（41）:“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。” 二、权能
（一）积极权能－－占有、使用、收益、处分
1、占有权能
（1）占有权能为所有权的事实的权能，是对物的实际支配或持有。在一定条件下可与所有权分离，非所有人的占有权受法律保护.
(2）占有权是占有人基于对物占有的事实而享有的一项物权。根据占有权利推定适法原则,占有权包括返还原物请求权、排除妨碍或消除危险请求权、损害赔偿请求权。（参见《物权法》245条）
2、使用权能
（1）使用权能是依物的通常使用方法、不毁损该物或变更其性质、以供生活上需要而对物进行利用的权能。如居住房屋、驾驶汽车、穿着衣服等。
（2）享有使用权能以享有占有权能为前提，但享有占有权能不一定享有使用权能。如质权人、保管人。
(3）须区分使用权能与作为物权的使用权：使用权不仅包括使用权能还包括占有权能与收益权能.
3、收益权能
(1）收益权能是根据权利继续原则收取物的天然孳息与法定孳息的权能.
（2）天然孳息:依照物的自然性质而产生的收益，又称直接孳息.如果实、牛乳、禽蛋.
10
(3）法定孳息：依照法律规定而产生的收益，又称间接孳息。如贷款利息、赁屋租金。
4、处分权能
（1）事实上处分，指对物有形的变更或毁损物的本体。如拆除围墙、食用稻米. (2）法律上处分，包括：债权行为,如买卖、租赁等;物权行为，如所有权移转、他物权设定、抛弃等。
（二)消极权能－－排除他人干涉
1、直接干涉:对所有权的不法直接侵夺、干扰或妨害,如无权占有他人房屋、污染他人土地等.所有人有权行使物权请求权排除干涉.
2、间接干涉：包括消极干涉，如兴建大厦遮住他人房屋光线；精神干涉，如在居民小区开发廊、妓院影响居民生活。此类干涉不能认定系故意或违背善良风俗侵害他人所有权，应依相邻关系请求损害赔偿. 三、性质 （一）全面性
1、所有权为全面物权，是对物为占有、使用、收益、处分的全面的支配权。 2、用益物权与担保物权为定限物权，是就物的使用价值或交换价值为一面的支配权。
（二）整体性
1、所有权不是占有、使用、收益、处分各种权能的简单相加，而是一个整体（浑然一体)的权利。所有权设定用益物权或担保物权后,再出卖所有物，其权能虽受或虚化，但其性质并不因此受影响。
2、所有权不能在内容上或时间上加以分割：（1）在所有权上设定用益物权或担保物权，不是让与所有权的一部分，而是创设一种新的的物权;（2）保留所有权的买卖（分期付款买卖），如甲与乙约定,价金全部清偿前，仍保留车的所有权时，该车的所有权并不随着每期付款而转移，买受人纵支付99%的价金，标的物所有权仍属出卖人，买受人所取得的，仅是期待权而已。 （三)弹力性
所有权因同一标的物设有用益物权或担保物权而受,但此一旦除去，所有权即恢复状态. （四）永久性
所有权以永久存续为本质,除灭失、放弃、取得时效外，当事人不得依合同预定其存续期间,与用益物权或抵押权得设定其存续期间不同. (五）价值性
1、前资本主义时代：强调所有权的支配性，所有权以对标的物直接支配为前提。 2、近、现代:强调所有权的观念性与价值性,就物的使用价值为物的利用人设定使用权或利用权,所有权人获取收益或对价（租金）；就物的交换价值为担保权人设定担保物权，所有权人取得信用或获得融资。 （六）社会性
所有权受法律,负有义务，以维护社会公共利益－－征收为所有权固有之义；自由与相伴而生。 四、体例
（一）我国《物权法》中体例
借鉴传统民法体例的基础上,以所有权的主体为标准，将所有权区分为国家所有权（45－57条）、集体所有权（58－63条)和私人所有权（－69条）.反映生产资料所有
11
制的性质，更多具政治意味，不是法学意味。具体分为：一般规定;国家、集体、私人所有权;业主建筑物区分所有权;相邻关系；共有；所有权取得的特别规定。
第七章 不动产所有权:业主的建筑物区分所有权
一、 概述 （一）含义
1、《物权法》（70）：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
2、业主－－建筑物区分所有权人
我国目前城市居民小区的当事人，通常有:建筑商、房屋产权人、住户、业委会、物业服务公司、建筑物区分所有权人等。
3、业主的建筑物区分所有权：系指数个业主区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共有部分按其应有部分享有的所有权。 (二)特点
1、须为两个以上业主区分所有。
(1)若建筑物属一业主单独所有或数业主共有，则非区分所有。
（2）单独所有可转化为区分所有。如一业主将其所有的某栋四层建筑物就每层为区分所有登记。
（3)数个区分所有可转化为一个区分所有。如某建筑物数区分所有归一人时，变更登记为一个区分所有;或某层两个区分所有的套房,拆除其壁墙隔间。
2、须包括专有部分所有权与共用部分所有权两个部分。 （1）业主的建筑物区分所有权是一种复合性权利. 3、“区分”包括纵之区分和横之区分。居民小区的分栋纵切，每栋的分层横切。 二、立法原则
（一)建筑物物权关系立体化原则
1、《民法通则》的不动产相邻关系和共有关系,系以平面化建筑物为适用对象. 2、区分所有则是规范立体建筑物即详细规定高层建筑物的占有、使用、收益、处分和管理的法律关系。 （二）睦邻关系法律化原则
1、明确规定业主之间和住户之间的权利义务关系. 2、赋予业主委员会以当事人能力。《物权法》（74.2)：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
3、业主可以诉讼手段强化对建筑物的管理维护，改变“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的传统观念与生活习惯。
《物权法》（83）:“业主应当遵守法律、法规以及管理规约.业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民提起诉讼。” （三）管理组织民主化原则
1、规定可以设立业主大会、业主委员会。《物权法》（75。1)：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。\"
2、规定通过共同参与、多数决和强制执行方式,处理与业主有切身利害关系的共同事务，实践业主自治原则。
12
《物权法》（76）：“下列事项由业主共同决定:(一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。” （四）私法关系行政化和罚则化原则
1、除私法上的请求权外，尚包括行政的介入。《物权法》（75.2）：“地方有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。\"
2、私法关系的司法保障。《物权法》（83）：“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民提起诉讼。”
（五）建筑物区分所有权与建设用地使用权一体性原则
1、规定 《物权法》（72.2）：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让.”
2、内容
（1)专有部分所有权与建筑物共有部分及建设用地使用权具有一体性；
(2)业主转让、出租自己的专有部分时，必须连同建筑物共有部分及建设用地使用权的应有部分一并转让、出租；
（3）其他业主不得对建筑物共有部分及建设用地使用权主张优先购买权. 三、专有部分 （一）要件
1、构造上的性。在建筑构造上与其他建筑物部分有隔离的设备，如钢筋水泥或三合板等分隔墙。
2、使用上的性。以能单独使用及经济效用为标准，有门户与公共走廊、楼梯相通。
（1）住宅、经营性用房（店铺、事务所 ）：不经相邻部分而直接经共同走廊、楼梯、电梯与外界相通。
(2)地下层：单独编列门牌号，办理建筑物所有权第一次登记为区分所有客体。具有明确性、间隔性、通行直接性及专用设备的存在与共用设备的不存在性. (二）范围
1、折中说。专有部分范围依内部关系及外部关系而定。在业主间对建筑物维持、管理关系上,专有部分仅包括墙壁、地板、天花板等境界部分表层所粉刷部分；在外部关系（如买卖、保险、税金等)上，专有部分达到墙壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。
（三）专有部分所有权的权能
1、《物权法》（71）：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”
（四)专有部分所有权的
1、“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”（《物权法》(71））
(1)对建筑物的不当毁损行为：如改建、增建专有部分，及拆除其内部梁柱或墙壁的
13
一部或全部而危及整栋建筑物。
(2）对建筑物的不当使用行为:如搬入危险物（易燃、易爆、放射物）、经营夜总会等色情事业有碍居家安全.
2、不得分离转让、出租。《物权法》（72.2）：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”
3、不得擅自变更专有部分用途.《物权法》（77）:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。” 四、共有部分 （一）范围
1、全体共有部分（大公）。通常包括三部分:一是建筑物基本构造部分如地基、屋顶、外墙、地下室等；二是建筑物的共用部分如楼梯、大门、排水系统、公共照明设备、消防设备、网络通讯设备等.《物权法》（73）:“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”三是建筑物的附属公共设备如停车场、道路、绿地等。《物权法》（73)：“建筑区划内的道路,属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”《物权法》（74）：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ”
2、一部共有部分（小公）.主要包括各相邻专有部分之间的楼板、隔墙以及部分区分所有权人共同使用的楼梯、走廊、电梯等。 （二）性质
1、类型
（1)合作共同使用部分－－共同共有:如道路、绿地、走廊、电梯等。
(2）合作轮流使用部分－－按份共有：如会客室、车库、车位等及其租金、收益与费用分摊，应按其共有的应有部分比例定之.《物权法》（80)：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的,按照约定；没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定.”
2、特点
（1）共有部分不得分割；
（2）专有部分与共有部分应一体转让、出租。《物权法》（72.2）：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让.” （三）共有部分的使用、收益、处分和修缮
1、使用.业主对共有部分的使用应依其设计目的及通常使用方法使用，如：庭院散步、健身、屋顶晒衣等（共同使用）；会客室会客、车库停车等（轮流使用）。
2、收益。（1）天然孳息：如法定空地上果树的果实等;（2）法定孳息：如出租车位、车库的租金等。《物权法》（74.2）：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.”
3、处分。(1）事实上的处分：如改建、重建建筑物及其附属设施，应依业主多数人同意.《物权法》（76）：“下列事项由业主共同决定:（六)改建、重建建筑物及其附属设施;……决定前款第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”(2)法律上的处分：共有部分及建设用地使用权与专有部分一并转让。《物权法》(72。2）：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。\"
4、修缮。共有部分之修缮、管理、维护，由业主大会决定，费用由公共维修基金支付或由业主按其共有之应有部分比例分担。《物权法》（76）：“下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；……决定前款第五项规定
14
的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。\"《物权法》(79)：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”
（四）共有部分的专用权－－约定专用部分
1、专用权。共有部分亦得约定供特定业主或第三人使用，使其取得专用权：如使用车位、车库、楼顶平台;外墙悬挂招牌等.《物权法》(74。1。2)：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
2、主体。(1）特定业主;（2）第三人，如屋顶设广告物的广告公司。 3、客体。下列各项不得约定为专用部分：（1）建筑物所占地面；（2）走廊、楼梯、道路、绿地;（3）主要梁柱、楼地板等。
其余部分均得约定为专用部分:如空地、楼顶、外墙、车位、车库等。《物权法》（74。2。3）：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。\" 4、成立方式。出售、附赠、出租等方式.《物权法》（74.2）“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 (五）共有部分在实务上争议的问题
1、外墙悬挂广告牌 (1）外墙属共有部分；
（2）未经业主大会决议,业主不得在自己外墙(一楼）或他人外墙（二、三楼）悬挂广告牌；
（3)业主委员会予以制止或由业主诉请予以强制拆除. 《物权法》（83)：“业主大会和业主委员会……有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失.业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民提起诉讼.”
2、屋顶平台
（1）屋顶平台属共有部分，由业主按应有部分有所有权；
(2)非经业主大会决议,不得变更构造、性质、使用目的（如加盖房屋一间）； （3）业主委员会制止，其他业主主张不当得利或侵权损害赔偿请求权. 《物权法》（72.1)：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务. \"
3、地下室
（1）地下室为区分所有的标的：单编名牌号、办理登记、有通道与外界相通； （2）地下室为共有部分：由业主依其应有部分使用、收益、处分;
（3）建筑商不得将作为法定共有部分的道路、绿地、地下室及其车位、车库出售于特定人设定专用权。
4、车位、车库
（1）车位、车库约定专用权:由当事人通过出售、附赠、或出租方式约定.《物权法》（74.2）：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
（2）车位、车库的业主共有：不得与所有权分离而单独为买卖标的。《物权法》（74。
15
3）:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。\"
5、共有部分约定专用权
（1）屋顶平台：建筑商仅与顶楼买受人约定屋顶平台归其专有使用，而未与其余楼层买受人约定者，不得对抗其余楼层买受人；
（2)非业主共有车位、车库的归属:可由当事人（建筑商、业主大会）约定出售、附赠或出租。 《物权法》（74.2）：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
（3）业主的继受人应继受原业主依规约所定的一切权利义务。
第八章 动产所有权：善意取得制度
一、 案例
卖电脑 卖电脑 （丙恶意或善意，物权行为有效） （一)甲－－－乙－－－丙
（有权处分） (丙继受取得所有权)
借电脑 卖电脑 （丙恶意,物权行为效力未定） （二）甲－－－乙－－－丙
（无权处分) （丙善意,原始取得所有权)
偷电脑 卖电脑 （丙恶意，物权行为效力未定) （三）甲－－－乙－－－丙
（无权处分） （丙善意,甲二年内有偿回复） 二、规定
《物权法》（106)：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二)以合理的价格转让；
（三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。” 《物权法》（107）：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物,但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。” 三、涵义 (一）含义
善意取得制度：系指原物由合法占有人转让给不知占有人为无权转让而取得原物的第三人，即善意第三人时，善意第三人一般可取得原物的所有权或他物权,所有权人不得请求善意第三人返还原物的制度。 （二)特点
1、让与人须合法占有；
16
2、受让人即第三人须善意； 3、须以合理价格转让;
4、须动产已交付、不动产已登记。 四、要件
（一）标的为动产或不动产（所有权或他物权）
1、下列动产不适用善意取得：（1)记名有价证券，其转让须依背书或办理过户手续；（2）法律禁止流通的物品，如毒品、械等;（3）依法查封的动产;（4）遗失物与盗赃。
2、已登记的不动产不适用善意取得。各国民法善意取得制度中，标的仅限于动产，不动产均已登记公示，不至误认占有人为所有人，故排除善意取得。
3、善意取得的标的包括动产或不动产的他物权.《物权法》（106.3)：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” （二）受让人须为善意
1、善意确定：受让人在受让时不知让与人无处分权，且无重大过失。
2、举证责任:对受让人应采推定善意的做法，由主张受让人恶意的人举证，即原所有权人举证。
3、判断时间:受让该不动产或动产时。不动产：受让人申请登记时；动产：交付时，包括：现实交付时,简易交付时（让与合意成立时即承租人变为所有人时），替代交付时（受让人享有让与返还原物请求权时），占有改定时（所有权人取得间接占有时即所有人变为出租人时）.
（三)让与人须无处分权
1、承租人、保管人、借用人等非所有人。 2、占有改定、替代交付中的原所有人。 （四）受让人已依法办理登记或取得交付
交付包括现实交付、简易交付、替代交付、占有改定。 (五）受让人须基于法律行为受让不动产或动产物权
1、法律行为：主要为买卖合同、抵押合同等
2、非因法律行为：如继承、公司合并（移转动产所有权属法律行为而非交易行为）。 （六）须为有偿取得
“有偿”须是合理的价格，若明显低于合理价格则推定为恶意。 （七）须是无权处分人基于所有人的真实意思占有
无权处分人须是基于所有人的真实意思而合法占有,如租赁、保管等。如非基于所有人的真实意思而丧失占有之物：盗品、遗失物等则不适用善意取得制度，而适用107条之规定：
1、自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，二年为除斥期间。
2、对善意受让人的保护，采有偿回复制度.即“受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。”
第九章 共有
一、 概述
《物权法》－－按份共有、共同共有、准共有 1、按份共有与共同共有：《物权法》（93）：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”
2、准共有：《物权法》（105）:“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物
17
权的，参照本章规定。” 二、按份共有 （一）涵义
1、规定 《物权法》（94)：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。\" 2、含义
按份共有：指数人（按份共有人）按其应有部分（份额）,对于一物（不动产或动产）共同享有所有权。民法学说上称为通常共有或分别共有,以别于公同共有。
3、特点
(1）主体：须为多数，在二人以上，称按份共有人.
（2）客体：须循一物一权原则，称共有物（不动产或动产）.如甲、乙、丙三人各出资1000万购A地、B屋及C车,发生三个按份共有。
（3)权利：按其应有部分(份额)享有所有权。甲、乙、丙各以其应有部分1/3的份额享有A地使用权及B屋与C车的所有权。
（4）发生：
①基于当事人的意思。如甲、乙、丙协议出资购买A地、B屋、C车。
②将共同共有变为按份共有。如甲、乙、丙共同继承A地、B屋，办理继承登记为按份共有A地与B屋。 (二）份额－－应有部分
1、含义
份额：指各按份共有人对其所有权在份量上应享的部分。
（1)是对某物所有权的份额比例，而非某物的份额比例，即为共有权份额而非共有物份额；
(2）系抽象地存在于共有物的任何一部分，而非具体特定于共有物的某一部分,各共有人按份额比例对共有物全部行使权利。如甲、乙共有某二层房屋，份额各为1/2，甲、乙各享该屋所有权的1/2，而非该屋的1/2。
2、性质
份额是对所有权量的分割,而非所有权质的分割（如分成几个所有权或设定几个权能:使用、收益、处分），每个共有人行使共有权除受其他共有人份额外,其内容、性质及效力与单独所有权无异。
(1）份额（应有部分）的处分：适用关于不动产或动产所有权的规定（登记或交付）; （2）份额（应有部分）的保护：依所有权保护的规定。如甲、乙、丙共有某车，甲依份额使用期间,丁盗用该车时，系侵害甲按其份额的使用权利,甲对丁请求损害赔偿或不当得利返还。
3、比例
《物权法》(104）:“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有.”
（1）依当事人发生共有的意思约定:如甲、乙、丙共购某三层屋，约定份额各为1/3； （2)依出资额而定:如甲、乙、丙、丁各出200元购一牛，份额各为1/4; （3）推定份额为均等. 4、处分 《物权法》（101）:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利.”
比照97条对共有物的处分须占份额2/3以上的共有人同意；101条对共有物所有权
18
份额（即共有权份额）的处分是自由的，不过其他共有人享有优先购买权。
（1）份额处分的原则－－自由与 ①自由：共有人处分其份额,不必征得其他共有人同意。份额系共有物所有权的比例，共有人可自由处分,为个利的本质，共有人间相反约定，仅具债的拘束力，不具物权性,不得对抗第三人。
②处分份额受法律.即其他共有人享有优先购买权。 (2)份额处分的含义
民法上的处分有法律上处分与事实上处分(共有物的处分),而份额的处分则仅指法律上处分，如出卖份额，买卖有效。《物权法》第101条对份额的处分仅规定份额的转让，对份额的抵押、出租、抛弃等未作规定。
(3）份额的转让
①不动产：登记；动产：交付。
②份额是指共有人对共有物所有权抽象的比例，而非该共有物的具体部分，共有人转让其份额，受让人不得请求交付该共有物的特定部分。如甲、乙、丙各1/3份额共有一栋三层楼房,甲转让其份额与丁，丁受让的是该楼房所有权份额的1/3，而非该楼房的某一层.
③共有人让与其份额后，即脱离共有关系，由受让人与其他共有人继续共有关系.如甲脱离，丁与乙、丙各1/3继续共有该三层楼房.
（4)份额的抵押
各共有人可以其份额自由设定抵押权。 （5）份额的出租
共有人可以将其份额出租于承租人,承租人与其他共有人共享占有、使用、收益权。 如甲、乙共有某空地，辟为停车场,后甲将其份额出租于丙，丙就该份额享有承租人地位,与乙共享使用、收益权。
（6）份额的抛弃
我国民法通则：份额抛弃或无人继承，归集体经济组织或收归国有。 5、优先购买权 《物权法》（101）:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”
对其他共有人优先购买权的规定,旨在减少共有人人数，简化共有物使用关系。 （1)适用范围
①适用于共有人与第三人之间的买卖,不适用于共有人之间的转让； ②适用于不动产与动产，地区民法典规定仅适用于不动产；
③根据建筑物区分所有权与建设用地使用权不得分离转让的一体化原则，建筑物区分所有权转让不适用优先购买权原则。
（2）法律性质
①理论上，优先购买权是优先购买权人以一人的意思表示的形成权；实务上则是要有出卖人(共有人）的承诺的请求权。如甲、乙共有某屋，份额各1/2,甲将其份额出卖于丙,丙对甲诉请履行，乙对甲请求优先购买权，应不影响甲、丙买卖合同效力，甲对乙、丙均负有买卖合同义务，与双重买卖相似。
②实务上，他共有人在同等条件下享有的优先购买权为债权性。如甲、乙共有某屋，份额各1/2，甲将其份额出卖于丙，并丙依登记取得所有权份额时，他共有人不得主张甲、丙买卖无效,撤销其依法所为登记。
（3）构成要件
19
①同等条件:他共有人须是在同等条件下优先于购买人.多数共有人均请求优先购买时,以份额比例定其购买份量。
②条件通知：出卖其份额的共有人应将买卖合同的全部条件告知他共有人,违者,负损害赔偿责任。实务上，定其他共有人优先购买权的期限为10日，过期视为放弃。
（4）优先效力 地区：根据时间在先、权利在先原则,认他共有人优先购买权优先于承租人优先购买权。因他共有人的共有关系成立于承租人租赁关系之先。 （三）内部关系－－共有物的处分
《物权法》（97）：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外.\"
1、采多数决原理－－共有物处分须经占份额三分之二上按份共有人同意
（1）处分：包括事实上处分，如拆除、修缮房屋,改农田为鱼池、住宅为店铺；法律上处分，如所有权转让，设定用益物权或担保物权。
（2）范围：既包括共有物全部，亦包括共有物之一部分－－非应有份额的比例。 （3)同意：包括事先允许、事后追认;可明示或默示；不以书面为必要；不同意处分的共有人，根据私法自治原则，不可诉请裁决，可退出分割。
2、未经占份额三分之二以上共有人同意的处分 （1)事实上处分
事实上处分限于重大修缮，对其他共有人承担侵权损害赔偿责任。 （2）法律上处分
①债权行为－－未经占份额三分之二以上共有人同意而为买卖合同
A、出卖共有物全部，买卖合同有效：如甲、乙、丙共有某屋，甲私卖于丁时，甲与丁合同有效,丁可请求甲交付某屋并移转所有权,甲给付不能，丁依债不履行规定请求甲承担损害赔偿责任.
B、出卖共有物特定部分:受让人可取得该特定部分的单独所有权，不履行可追偿定金或损害赔偿；也可请求按出卖人应有部分与他共有人继续共有关系。
②物权行为－－未经占份额三分之二以上共有人同意而为物权行为（让与合意登记、交付）
A、物权行为效力未定：经其他共有人追认后生效。如甲、乙、丙共有某画，甲私售于丁(债权行为），并依让与合意交付于丁（物权行为）时,甲与丁买卖合同有效；物权行为系无权处分，效力未定,待乙、丙追认后生效.
B、善意取得:如甲、乙、丙共有某画,甲私售于丁（债权行为）,并依让与合意交付于丁（物权行为）时，甲与丁买卖合同有效;物权行为系无权处分，效力未定，若乙、丙不追认，丁善意时,仍取得该画所有权. （四)外部关系－－连带责任
《物权法》(102）：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上,除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务.偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”
1、对第三人的权利－－连带债权
(1）返还共有物请求权：各共有人请求返还共有物，应是请求返还共有人全体而非返还自己。纵令部分共有人反对返还，他共有人亦得请求返还.如甲、乙、丙共有某屋,
20
丁无权占有，甲请求返还，乙、丙与丁因有特殊关系而反对,亦得支持甲。
（2）损害赔偿请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权，各共有人均可单独提起。
2、对第三人的义务－－连带债务
如修缮费、管理费、损害赔偿责任等,除法律另有规定或第三人明知共有人无连带债权债务关系外,各共有人均得向第三人负连带责任。 三、共同共有 （一）涵义
1、规定 （1）《物权法》（95）：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。\" （2）《物权法》（103）：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”
2、含义
共同共有:指依法律规定或合同约定，构成共同关系的数人（共同共有人），基于共同关系，而享有一物（不动产或动产）之所有权。民法学说上称为公同共有。
3、 特点
（1)主体：须为多数，在二人以上，称共同共有人。
（2)客体：须循一物一权原则，称共有物（不动产或动产）.如甲、乙、丙继承其父遗产A地、B屋、C车，系分就A地使用权、B屋及C车所有权三物成立共同共有，而不是在整个遗产上成立一个共同共有.
（3）方式：须基于共同关系而成立共同共有，而非按其份额共有。
（4）发生:①法定,如继承共有、夫妻共有;②约定，如合伙共有；③习惯,家庭共有。 （二）区别
1、成立原因的不同:（1)共同共有的成立,须以存在共同关系为前提；（2）按份共有则无此种。
2、权利享有的不同：（1）在按份共有,共有人须依其份额享有所有权；（2）在共同共有，共有人的权利及于共有物全部，而非按其份额享有所有权。
3、处分份额的不同：（1)在按份共有，各共有人得自由处分其份额；（2）在共同共有，则无应有份额可言。
4、分割的不同：（1）按份共有，各共有人可随时请求分割；（2）共同共有，各共有人不得请求分割共有物。
5、共有物管理的不同：（1）按份共有，经占份额2/3以上按份共有人同意；（2）共同共有,经全体共有人同意。
6、存续期间的不同：(1）按份共有,暂时性；（2）共同共有，共有关系存续期间。
(三）潜在份额
1、共同共有人对共同共有物所有权，无所谓的应有份额。共同共有系基于共同关系而共有一物，各共有物所有权属共有人全体，非按份分享所有权。故对共有物全部,共有人无份额存在.继承中应继份、合伙中股份系就抽象总财产（权利、义务）而言，而非个别共同共有物。学说上称共同共有的潜在份额.
2、未得其他共有人全体同意，对共同共有物的处分效力未定；待其他共有人全体同意生效。
3、共同共有人对共有物无应有份额，不得就应有份额设定抵押权。 4、应继份、合伙股份的处分
21
（1）应继份：未经其他继承人全体同意,不得让与应继份，但债权行为有效。 (2）合伙股份:《合伙企业法》（22）:“除合伙协议另有约定外，合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的全部或者部分财产份额时，须经其他合伙人一致同意.
合伙人之间转让在合伙企业中的全部或者部分财产份额时，应当通知其他合伙人。”
《合伙企业法》（25)：“合伙人以其在合伙企业中的财产份额出质的,须经其他合伙人一致同意；未经其他合伙人一致同意，其行为无效，由此给善意第三人造成损失的，由行为人依法承担赔偿责任。”
①未经全体合伙人同意,不得转让第三人； ②可转让其他合伙人，应通知其余合伙人；
③未经其他合伙人一致同意，就股份设定担保的,按退伙处理，或对善意第三人承担损害赔偿责任. （四）共同共有物的处分
《物权法》（97）：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
1、原则－－全体共同共有人同意
（1）处分:包括事实上处分，如拆除、修缮房屋，改农田为鱼池、住宅为店铺;法律上处分,如所有权转让，设定用益物权或担保物权。
(2）同意:包括事先允许、事后追认；可明示或默示；不以书面为必要。 2、除外
共有人另有约定,如家庭共有中,家庭成员多数同意，家长或管理家务者代表。 3、未得全体共同共有人的同意
（1）债权行为：①债权行为(买卖或租赁）有效；②出卖人未取得标的物所有权，致买卖合同给付不能时，买受人主张债不履行的损害赔偿责任.
（2）物权行为：①效力未定，经其他共有人追认有效；②善意取得，买受人善意时,可取得所有权。
第十章 用益物权:地役权
一、役权制度 （一）含义
役权：凡允许某土地或某人利用他人之物者，其土地或其人对于他人之物享有物权，此物权统称为役权. （二）类型
1、地役权：允许某土地利用他人土地的物权.如：甲地利用乙地通行、排水等。 2、人役权：允许某人利用他人之物的物权。如：甲在乙地上耕作、建房、散步、捕鱼、写生、露营等的权利。
二、法定地役权（相邻权）与人为地役权（地役权)
（一)法定地役权：基于法律规定。如高地积水从低地排出.
人为地役权：基于法律行为。如甲地工厂污水从乙地排出。
（二)法定地役权：必要的便利，最小限度土地利用的调整。如排放自然流向的自然流
水。
人为地役权：非必要的便利，最大程度的私法自治范围。如工厂排放污水。
22
(三)法定地役权:邻地有容忍义务。如邻地不得堵塞自然流水。
人为地役权：无容忍义务。如邻地可堵塞污水。
（四）法定地役权：不动产物权的延伸，非权利，是一种相邻关系。
人为地役权:的他物权,即用益物权。 （五）法定地役权:可对抗第三人。
人为地役权：非登记,不得对抗善意第三人. 三、法定地役权——不动产相邻关系(相邻权） （一）含义
相邻权：不动产的相邻权利人依照法律规定或习惯，利用他人不动产以供自己不动产必要的便宜之用的权利。 （二）特征
1、不动产：包括土地与定着物.
2、相邻：不以直接毗邻为必要，如土地权利人经营工业及行使其他权利，对可能遭受损害的不动产，均包括在内。比如上游冶金厂致下游居民铅中毒。
3、权利人：包括所有权人、土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人,也应包括承租人.
4、法律规定、习惯:法律规定应属非强制性规定，允许私人自治空间.如不得违反国家规定排放噪声、光，但不排除相邻权利人可以设定排放噪音、光等的地役权；习惯在这里是指惯行而言。
5、必要的便宜:（1）须指必须利用相邻不动产的必要；包括符合国家有关工程建设标准、国家规定的必要;(2）土地用途变更时，必要亦可随之变更；如农舍变成住宅区；羊肠小道变为通行车辆的公路。 （三)内容
1、不动产权利人应容忍相邻权利人于其不动产上为一定行为。《物权法》（86）：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。”所谓“必要的便利”：
（1）指自然流水，不包括人工排水：自然排水如雨水、泉水、雪解、冰融等,不包括人工开设水圳，设置屋檐或其他工作物使雨水直注于相邻不动产等人工排水,应选择低地损害最少 的处所及方法为之,造成低地损害的，应给予赔偿;
（2）指自然流向：一般由高地向低地的自然排水，但不排除由低地自然流至高地，如潮汐涨溢、河流泛滥、海水倒灌等；
（3)低地义务人仅负不得防阻的不作为义务,不负疏通阻塞的积极义务。高地权利人得以自己的费用,为必要的疏通工事.
2、不动产权利人不得为一定行为。《物权法》（）：“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照.”
3、不动产权利人得禁止相邻权利人为一定的行为。《物权法》（90):“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”
4、不动产权利人 从事一定行为时，应防范邻地遭受损害。《物权法》（91）:“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全.\"“不得\"意指:危及相邻不动产安全时，相邻权利人可请求不动产权利人注意防免，请求停止施工，或请求采取除去危害的必要措施.
5、不动产权利人得于相邻不动产上为一定行为。但应遵循最低损害原则，并就所
23
造成损害给予赔偿。《物权法》(92）：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”
四、人为地役权——约定地役权（地役权） （一）涵义
1、规定 《物权法》（156）：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益.
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。” 2、含义
地役权：指地役权人按照合同约定，以他人不动产供自己不动产便利之用的物权。 3、特征
(1）地役权的主体：包括所有权人、土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人，也应包括承租人.
（2)地役权的客体：不动产：他人不动产——供役地；自己的不动产——需役地。 应扩大包括：土地及定着 物，供役地及定着物；需役地及定着物。 (3）地役权取得的方式：约定.
《物权法》(157）:“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同.” 《物权法》（158):“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记,不得对抗善意第三人.”
（4）地役权的目的：提高自己不动产的效益即供自己不动产便宜之用。 ①经济、财产上的方便利益：如通行、汲水、采石、排污等； ②精神、美观、感情上利益:如采光、眺望、禁止噪声干扰等. （二）功能
1、以供役地使用收益:如通行，引水、排水，输送煤气、汽油或天然气等。供役地权利人负有容忍义务，但地役权不得以供役地权利人积极从事一定行为为内容，如建筑仓库、开辟道路、下水道等。
2、禁止供役地为某种使用：如禁建高楼以免妨碍眺望;不在供役地兴建工厂;仅能建特定种类或风格的房屋；供役地权利人负有不作为义务。
3、排除供役地权利人行使物权请求权:如土地权利人可与相邻地订立可排放一定限度的废气或废水的地役权而使地役权成为一定经由契约形成的物权相邻权。又新设的工厂也可与邻地所有人设定排放废气或废水的地役权，以支付一定费用，换取邻地权利人的容忍义务。
4、供役地的营业竞争：如土地权利人甲与邻地权利人乙约定，乙不得在其土地上从事某种营业,贩卖某种商品，不得出租他人经营、贩卖某种商品（如设露天餐厅)。
5、不得以属于建设用地使用权或土地承包经营权为内容来设定地役权。如不得设定以供役地供自己建筑或种植玉米之用的地役权. （三)特性
1、地役权的从属性——附随原则 地役权虽然是一种的权利，并非需役地所有权或使用权的扩张,但它仍应与需役地所有权或使用权同命运。在需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
（1）土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权一并设立。《物权法》（162）：“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基
24
地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权.”《物权法》（163）:“土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权.” 163条之“同意”应限于有碍于 用益物权行使的情形，如土地所有权人设定空间地役权与地下通行地役权，可不经承包人等同意。
（2)地役权与土地承包经营权、建设用地使用权一并转让。《物权法》(1）:“地役权不得单独转让.土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”
①需役地权利人不得自己保留经营权、使用权,仅转让地役权; ②不得仅转让经营权、使用权，自己保留地役权；
③不得将经营权、使用权与地役权分别转让给不同的人。 （3）地役权与土地承包经营权、建设用地使用权一并抵押。《物权法》（165）：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时，地役权一并转让。”
2、地役权的不可分性
需役地的全部得利用供役地的全部：
（1）需役地经分割的，其地役权为各部分之利益仍为存续。但部分转让时，只有转让部分涉及地役权的，受让人才享有地役权。如一建设用地只有一部分有房屋，另一部分无房屋，如就房屋设眺望地役权，如转让无房屋的部分,则不享有眺望权。《物权法》（166):“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。\"
（2）供役地经分割的，地役权就其各部分仍为存续.但就部分转让时，只有转让部分涉及地役权,地役权对受让人才有约束力。如甲地权利人开设道路的通行地役权，仅通过A地时，B地部分转让的，受让人不受通行地役权约束。《物权法》（167）:“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。\"
25
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容